Ingatlan ajándékozás illeték: minden, amit tudnod kell az adózási szabályokról és kedvezményekről, hogy pénzt spórj.
Az ingatlan ajándékozás illeték alapjai – mi a visszterhes vagyonátruházás és hogyan kapcsolódik ehhez
Az ingatlan ajándékozás illeték témaköre sokakat érint, hiszen az ingatlantulajdon átruházása gyakori jogügylet családtagok és közeli ismerősök között. Az ajándékozás egy olyan tulajdonátruházási forma, amely nem minősül visszterhes vagyonátruházásnak, mivel az ajándékozó ellenérték nélkül ruházza át a tulajdonjogot a megajándékozottra. Ez alapvető különbség a visszterhes jogügyletektől, mint például az adásvételtől, ahol a vevő ellenértéket fizet a megszerzett ingatlanért.
A visszterhes vagyonátruházás fogalma arra utal, amikor egy vagyontárgy tulajdonjogának megszerzése ellenszolgáltatás fejében történik. Ilyen esetben vagyonátruházási illeték fizetendő. Ezzel szemben az ingatlan ajándékozása esetén ajándékozási illetéket kell fizetni, amelynek mértéke és szabályai eltérnek a visszterhes ügyletektől. Az illetékfizetési kötelezettség megállapítása szempontjából alapvető jelentőségű, hogy a jogügylet milyen típusba sorolható, hiszen ettől függ az alkalmazandó illetékkulcs és az esetleges mentességek, kedvezmények köre.
Jogügylet típusok az ingatlanok átruházásánál – az ajándékozási szerződés főbb jellemzői és követelményei
Az ingatlanok tulajdonjogának átruházására számos jogügylet típus létezik, melyek közül az egyik leggyakoribb az ajándékozási szerződés. Ez a dokumentum rögzíti az ingatlan tulajdonjogának ingyenes átruházását egyik személyről a másikra. Az ajándékozási szerződés érvényességéhez kötelező az írásba foglalás, valamint ügyvédi ellenjegyzés is szükséges, csakúgy, mint más ingatlan-átruházási ügyleteknél.
Az ajándékozási szerződésnek tartalmaznia kell a felek pontos adatait, az ingatlan részletes leírását (helyrajzi szám, cím, alapterület), valamint az ajándékozó egyértelmű szándéknyilatkozatát a tulajdonjog ingyenes átruházásáról. Fontos elem továbbá a megajándékozott elfogadó nyilatkozata is. A szerződésben célszerű rögzíteni az ingatlan értékét is, mivel ez alapján kerül meghatározásra az illeték összege. Az ajándékozási jogügylet sajátossága, hogy a szerződés érvényességéhez a megajándékozott elfogadó nyilatkozata is szükséges, hiszen senkit sem lehet akarata ellenére megajándékozni. A tulajdonjog átszállásához pedig – mint minden ingatlanügyletnél – elengedhetetlen a földhivatali bejegyzés.
Illetékfizetési kötelezettség keletkezése ingatlan ajándékozása esetén – kinek, mikor és hogyan kell fizetnie
Az illetékfizetési kötelezettség az ingatlan ajándékozásakor a tulajdonjog megszerzőjét, vagyis a megajándékozottat terheli. Ez a kötelezettség a szerződés megkötésének napján keletkezik, függetlenül attól, hogy a földhivatali bejegyzés mikor történik meg. Az adóhatóság az illetéket hivatalból szabja ki, miután a földhivatal értesíti a tulajdonjog-változásról.
A belföldi ingatlan ajándékozása esetén az illetékfizetési kötelezettség teljesítésére általában 30 nap áll rendelkezésre, miután az illetékkiszabásról szóló határozat jogerőre emelkedett. Az illetéket egy összegben kell megfizetni, bár bizonyos esetekben részletfizetés is kérelmezhető. Fontos tudni, hogy az illetékfizetési kötelezettség akkor is fennáll, ha az ajándékozás szóban történt, de az ingatlan birtokba adása megtörtént, vagy ha az ajándékozási szándékot más módon bizonyítani lehet. Az illeték megfizetése alól csak törvényben meghatározott esetekben lehet mentesülni, vagy kedvezményt igénybe venni, ezért ajánlott még a szerződés megkötése előtt tájékozódni a vonatkozó szabályokról.
Az illeték mértéke az ingatlanok ajándékozásánál – számítási módok és az ingatlan forgalmi értékének meghatározása
Az ingatlan ajándékozása esetén fizetendő illeték mértéke az ingatlan forgalmi értékének 18 százaléka. Ez jelentősen magasabb, mint a visszterhes vagyonátruházásnál fizetendő 4 százalékos illeték, ami jól mutatja, hogy a jogalkotó elsősorban nem az ajándékozást, hanem az adásvételt kívánja ösztönözni az ingatlanpiacon. Az illeték alapjául szolgáló forgalmi értéket az adóhatóság állapítja meg.
Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása során az adóhatóság figyelembe veszi az ingatlan fekvését, méretét, állapotát és az adott településen, városrészben jellemző ingatlanárakat. Ha a megajándékozott nem ért egyet a hivatalos értékbecsléssel, szakértői véleménnyel alátámasztott fellebbezést nyújthat be. Érdemes tudni, hogy az illeték alapja nem lehet kevesebb, mint az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett érték, ha van ilyen. Lakóingatlanok esetében a forgalmi érték megállapításánál különös jelentősége lehet az ingatlan elhelyezkedésének, közműellátottságának és műszaki állapotának. Az adóhatóság rendelkezik összehasonlító adatokkal, amelyek alapján ellenőrizheti a bejelentett értéket, és szükség esetén módosíthatja azt.
Illetékkedvezmény lehetőségei – kik és milyen feltételek mellett részesülhetnek engedményekben
Az illetékkedvezmény jelentős könnyítést jelenthet a megajándékozottak számára. Az egyik legfontosabb ilyen kedvezmény a lakástulajdon szerzéséhez kapcsolódik. Ha a megajándékozott vállalja, hogy a megszerzett lakásban legalább négy évig életvitelszerűen lakik, és ezt az ajándékozási illeték kiszabása során kéri, akkor a fizetendő illeték mértéke 18% helyett csak 9% lesz.
Illetékkedvezmény illeti meg a fiatal első lakásszerzőt is, aki az ajándékozás időpontjában még nem töltötte be a 35. életévét, és első lakástulajdonát szerzi meg ajándékozás útján. Ez esetben a fizetendő illeték összege az egyébként fizetendő illeték 50%-a lehet. A kedvezmény igénybevételéhez nyilatkozni kell arról, hogy ez az első lakástulajdon-szerzés. Létezik továbbá részletfizetési kedvezmény is, amely ugyan nem csökkenti az illeték összegét, de könnyítheti a fizetési terhet. Ezt azok kérhetik, akiknek anyagi helyzete nem teszi lehetővé az illeték egy összegben történő megfizetését. Az adóhatóság a kérelmező jövedelmi és vagyoni viszonyait figyelembe véve dönt a részletfizetés engedélyezéséről és feltételeiről.
Illetékmentesség esetei – egyenes ági rokonok, házastárs és más jogosultak köre
Az illetékmentesség az ingatlan ajándékozása esetén teljesen felmentést ad az illetékfizetési kötelezettség alól. A leglényegesebb illetékmentességi szabály, hogy az egyenes ági rokonok (szülő-gyermek, nagyszülő-unoka) közötti ajándékozás teljesen illetékmentes. Ez a szabály 2010-ben lépett életbe, és jelentősen megkönnyítette a családon belüli vagyonátadást.
Ugyancsak teljes illetékmentességet élvez a házastársak közötti ajándékozás is, függetlenül az ingatlan értékétől vagy típusától. Az örökbefogadással létrejött rokoni kapcsolat az illetékmentesség szempontjából azonos megítélés alá esik a vérségi rokonsággal. Fontos tudni, hogy a testvérek közötti ajándékozás nem élvez mentességet, ők a teljes 18%-os illetéket kötelesek megfizetni. Az állam, a helyi önkormányzatok, a közalapítványok és más közhasznú szervezetek szintén mentesek az ajándékozási illeték megfizetése alól, amennyiben ingatlanhoz jutnak ajándékozás révén. A mentességek köre időről időre változhat, ezért ajándékozási szándék esetén mindig aktuális információkat érdemes beszerezni az adóhatóságtól vagy jogi szakértőtől.
Speciális esetek – lakóingatlan, haszonélvezeti jog és élettárs közötti ajándékozás szabályai
A lakóingatlan ajándékozása különleges szabályok alá esik. Ha a megajándékozott az ajándékba kapott lakásban legalább 4 évig életvitelszerűen lakik, akkor 50%-os illetékkedvezményre jogosult, azaz csak 9%-os illetéket kell fizetnie. Ezt a szándékot az illetékkiszabás során kell jelezni, és ha a 4 éves időtartam alatt eladja az ingatlant vagy más célra hasznosítja, az illetékkedvezmény visszafizetendő.
A haszonélvezeti jog ajándékozása vagy ingyenes alapítása esetén szintén illetékfizetési kötelezettség keletkezik. Ilyenkor az illeték alapja a haszonélvezeti jog értéke, amely az ingatlan forgalmi értékének és a haszonélvező várható élettartamának függvénye. Az élettárs közötti ajándékozás nem élvez automatikus mentességet, az élettársakra ugyanolyan illetékszabályok vonatkoznak, mint a nem rokon személyekre. Ez azt jelenti, hogy az élettársak közötti ingatlan-ajándékozásnál a teljes 18%-os illetéket meg kell fizetni, ami jelentős anyagi terhet jelenthet. Egyes speciális helyzetekben, például ha az ingatlanban közösen laktak legalább 5 évig, kedvezmény igényelhető. A gyakorlati tapasztalatok alapján érdemes megfontolni, hogy élettársak esetében más vagyonátruházási forma vagy életközösségük hivatalossá tétele házasságkötéssel előnyösebb lehet illetékfizetési szempontból.
Az adóhatóság szerepe és az illeték kiszabás folyamata – belföldi ingatlan és külföldi ingatlan közötti különbségek
Az adóhatóság központi szerepet játszik az ajándékozási illeték megállapításában és beszedésében. A folyamat a földhivatali bejegyzéssel indul, amely után a földhivatal értesíti az adóhatóságot a tulajdonosváltozásról. Az adóhatóság ezt követően hivatalból indítja meg az illetékkiszabási eljárást, amelynek során megállapítja az ingatlan forgalmi értékét és kiszámítja a fizetendő illetéket.
A belföldi ingatlan ajándékozása esetén az eljárás viszonylag egyszerű, mivel a magyar adóhatóságnak teljes joghatósága van az ügy felett. Ezzel szemben a külföldi ingatlan ajándékozása jelentős eltéréseket mutat. A külföldi ingatlanok esetében általában a fekvés szerinti állam adózási szabályait kell alkalmazni, és az esetleges kettős adóztatást elkerülő egyezmények is befolyásolhatják az illetékfizetési kötelezettséget. Az illeték kiszabása során az adóhatóságnak jogában áll az ingatlan helyszíni szemléjét is elrendelni a valós forgalmi érték megállapítása érdekében. Az adóhatóság határozata ellen fellebbezéssel lehet élni, ha a megajándékozott nem ért egyet a megállapított forgalmi értékkel vagy az illeték összegével. A jogerős illetékkiszabási határozat után a megajándékozottnak 30 nap áll rendelkezésére az illeték megfizetésére, ennek elmulasztása esetén késedelmi pótlék és végrehajtási eljárás is következhet.